Financieel overzicht
Het totaal financieel overzicht van alle grondexploitaties, reserves en voorzieningen staat beschreven in de Meerjaren Prognose Grondzaken 2023-1 .
Het saldo van de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten is de boekwaarde. Samen met de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten geeft dat het verwacht resultaat. Wanneer het verwacht resultaat een verlies is, moet een voorziening worden getroffen. Deze voorziening en andere kosten worden betaald uit de reserves.
Boekwaarde
Een grote kostenpost (en een groot risico) binnen de grondexploitaties zijn de kapitaallasten die betaald moeten worden over de boekwaarde. Door de boekwaarde af te bouwen zijn wij minder kwetsbaar wanneer de rente stijgt of de woningmarkt onverhoopt verslechterd. Ook zijn we flexibeler in het aanpassen van de programmering, waardoor we vraaggericht kunnen blijven bouwen, ook bij een veranderende vraag.
Boekwaarde 31-12-2021 | Investering | Inkomsten | Boekwaarde 31-12-2022 | |
Leesten-Oost | -886.000 | 1.911.000 | -1.984.000 | -959.000 |
Helbergen | 252.000 | 280.000 | -35.000 | 497.000 |
Fort de Pol | 1.237.000 | 85.000 | 0 | 1.322.000 |
Noorderhaven | 5.144.000 | 975.000 | -8.625.000 | -2.506.000 |
Achtermars | 1.821.000 | 102.000 | -262.000 | 1.661.000 |
Vitensterrein | -176.000 | 7.000 | -3.000 | -172.000 |
Totaal | 7.392.000 | 3.361.000 | -10.909.000 | -156.000 |
De boekwaarde is (vooral dankzij de opbrengsten Noorderhaven) flink afgenomen.
Verwacht resultaat
Het verwacht resultaat wordt op twee manieren gewaardeerd. De eindwaarde is het bedrag in euro’s in het jaar dat een grondexploitatie wordt afgesloten. De Netto Contante Waarde (NCW) is dat bedrag in euro's van nu.
| NCW | Eindwaarde |
|---|---|---|
Leesten-Oost | -59.000 | -61.000 |
Helbergen | -3.334.000 | -3.681.000 |
Fort de Pol | 768.000 | 815.000 |
Noorderhaven | 3.696.000 | 4.001.000 |
Achtermars | 317.000 | 343.000 |
Vitensterrein | -105.000 | -116.000 |
Totaal | 1.283.000 | 1.300.000 |
Een negatief bedrag betekent dat er winst wordt verwacht.
De drie projecten voortkomend uit het programmabureau De Mars laten (sterk oplopende) verliezen zien. Bij Fort de Pol (0,4 mln.) komt het door een mogelijke wijziging van de bestemming naar zonnevelden. Bij Noorderhaven (1 mln.) door het uitnemen van veld 5. Deze gaat ingebracht worden bij het project De Kleine Linie.
Voorzieningen
Wanneer een grondexploitatie een (verwacht) verlies heeft, moet per direct een verliesvoorziening worden getroffen ter hoogte van dat verlies.
| 31-12-2021 | Bij | Af | 31-12-2022 |
|---|---|---|---|---|
Noorderhaven | 2.685.000 | 1.011.000 | 0 | 3.696.000 |
Fort de Pol | 359.000 | 409.000 | 0 | 768.000 |
Achtermars | 250.000 | 67.000 | 0 | 317.000 |
Totaal | 3.294.000 | 1.487.000 | 0 | 4.781.000 |
De verliesvoorziening is op basis van de NCW.
Reserves
De Reserve GZ exploitatieresultaten is de risicoreserve van grondzaken. Alle resultaten van de grondexploitaties worden hiermee verrekend. Wanneer er meer geld in de reserve zit dan nodig is, wordt 20% daarvan afgedragen aan de Algemene Reserve van de gemeente. Er is besloten (financiële verordening) om het op 20 % te zetten omdat de resultaten van grondexploitaties aan grote veranderingen onderhevig zijn. Daarnaast is het geld nodig om onze bijdrage aan de gemeentelijke doelstellingen te kunnen blijven leveren.
| 31-12-2021 | Bij | Af | 31-12-2021 |
|---|---|---|---|---|
Reserve afgesloten complexen | 893.000 | 0 | 48.000 | 845.000 |
Reserve bovenwijkse voorzieningen | 258.000 | 99.000 | 0 | 356.000 |
Reserve GZ exploitatieresultaten | 4.856.000 | 1.459.000 | 1.989.000 | 4.326.000 |
Reserve strategische aankopen | 847.000 | 424.000 | 274.000 | 996.000 |
Reserve voorbereidingskosten projecten | 0 | 0 | 0 | 0 |
Totaal | 6.854.000 | 1.713.000 | 2.311.000 | 6.256.000 |
De Reserve GZ exploitatieresultaten is toegenomen door een tussentijdse winstneming (€ 1,1 mln.) op Leesten-Oost. Door het ophogen van de verliesvoorzieningen (ruim € 1,4 mln) en een afdracht aan de Algemene reserve van de gemeente (€ 0,5 mln.), is het saldo afgenomen tot € 4 mln.
De Reserve strategische aankopen is toegenomen door twee grondverkopen. De afname komt door gemaakte kosten en een afdracht aan de Reserve GZ exploitatieresultaten. Dat gebeurt automatisch wanneer het saldo te hoog wordt.
Risico's
Risico's bestaan uit kansen en bedreigingen. Om de financiële gevolgen van bedreigingen binnen de lopende grondexploitaties op te kunnen vangen, wordt de Reserve GZ exploitatieresultaten aangehouden. Conform raadsbesluit moet deze reserve voldoende zijn om de risico's die zich de komende vijf jaar voor kunnen doen te dekken. Uit onderstaande grafiek blijkt dat de omvang van de reserve voldoende is.
In bovenstaand overzicht is nog geen rekening gehouden met de risico's die samenhangen met de verwachte ontwikkeling van Leesten-Schouwbroek en De Hoven Noord. Ook zal een mogelijke herontwikkeling van veld 5 Noorderhaven (De Kleine Linie) tot een verwacht verlies leiden, met daarbij nog de nodige risico's. De verlies voorzieningen worden volgend jaar mogelijk getroffen op basis van de eindwaarde in plaats van de NCW. Ook dit moet worden gedekt uit de Reserve GZ exploitatieresultaten.